In Belgien kann eine Immobilie, die zu einem attraktiven Preis in Wallonien angeboten wird, viel teurer werden als erwartet, wenn ihr PEB-Zertifikat ein Label E oder F aufweist. Seit Oktober 2026 zielt das neue wallonische Unterstützungsregime für energetische Sanierungen genau auf diese schlecht eingestuften Wohnungen ab, mit Auflagen zur Nachrüstung, die das tatsächliche Budget eines Kaufs verändern. Ein Immobilienprojekt in Belgien erfolgreich umzusetzen, bedeutet zunächst, diese Einschränkungen zu berücksichtigen, bevor man irgendetwas unterschreibt.
PEB-Zertifikat und Renovierungspflicht: die wahren Kaufkosten in Belgien
Seit dem 1. September 2026 liefert das wallonische PEB-Zertifikat mehr Informationen über die empfohlenen Arbeiten und deren potenzielle Auswirkungen auf die Energieeffizienz. Frühere Zertifikate bleiben bis zu ihrem Ablauf gültig, aber die neuen sind deutlich detaillierter.
In Flandern ist der Druck direkt: Der Käufer einer Immobilie mit der EPC-Klassifizierung E oder F muss innerhalb von sechs Jahren nach der notariellen Beurkundung mindestens das Label D erreichen. Hier handelt es sich um eine vertragliche Verpflichtung, die bereits bei der Unterzeichnung auf das Budget drückt.
Konkret ändert das Energielabel den tatsächlichen Preis der Immobilie. Eine Wohnung mit der Klassifizierung F in Flandern benötigt eine Fassadendämmung, einen Austausch der Heizung, manchmal einen Wechsel der Fensterrahmen. Diese Posten kommen zum Kaufpreis und zu den Notarkosten hinzu. Belgischen Käufern ist es zudem zunehmend wichtig, Wohnungen zu vermeiden, die diese umfangreichen energetischen Renovierungen erfordern.
Vor jedem Angebot wird empfohlen, nicht nur das Label zu lesen, sondern auch die detaillierten Empfehlungen des PEB-Zertifikats. Diese geben die prioritären Arbeiten an und ermöglichen eine realistische Kostenschätzung, die weit über den angegebenen Preis hinausgeht. Auf immo-mondial.be geben die Anzeigen in Belgien in der Regel das PEB-Label an, was eine erste Sortierung bereits vor dem Besuch ermöglicht.
Hypothekendarlehen in Belgien: Kreditfähigkeit und Zinssätze im Jahr 2026
Die Anzahl der Hypothekendarlehen ist im Vergleich zu 2025 gesunken. Der Anstieg der Zinssätze verringert mechanisch die Kaufkraft der Käufer, und die belgischen Haushalte haben mehrere Quadratmeter Wohnfläche bei gleichem Budget verloren.
Dieser Kontext erfordert, die eigene Kreditfähigkeit vor dem Besuch zu überprüfen. Es handelt sich nicht um eine vage Online-Simulation, sondern um einen konkreten Termin mit einem Makler oder einer Bank, um eine Machbarkeitsbescheinigung zu erhalten. Ohne dieses Dokument übermitteln einige Agenturen nicht einmal die Angebote an die Verkäufer.
Eigenkapital und Nebenkosten
In Belgien stellen die Notarkosten und die Registrierungsgebühren einen erheblichen Teil des Gesamtbudgets dar. In Brüssel gibt es ein Abzugssystem für die Registrierungsgebühren, aber die Anwendungsbedingungen variieren. In Wallonien sind die Gebühren anders als in Flandern.
Das Eigenkapital muss mindestens die Nebenkosten abdecken, da belgische Banken selten mehr als den Gesamtpreis der Immobilie finanzieren. Die Bankgebühren, die Restschuldversicherung und die Kosten für die Hypothekenurkunde kommen noch hinzu.
Immobilienpreise nach Region: Wallonien, Brüssel und Flandern
Im ersten Halbjahr 2026 blieb Wallonien die günstigste Region zum Kaufen, während Brüssel die teuerste blieb. Diese Preisdifferenz kann den Eindruck eines Schnäppchens in Wallonien erwecken, aber man muss den Kaufpreis mit den Kosten für die obligatorische energetische Renovierung abgleichen.
Ein konkretes Beispiel: Ein wallonisches Haus, das zu einem moderaten Preis mit einem PEB-Label G oder F angeboten wird, muss unter dem neuen Unterstützungsregime, das am 1. Oktober 2026 in Kraft trat, mindestens das Label D erreichen. Das Regime sieht einkommensabhängige Darlehen vor, erfordert jedoch ein vorhergehendes Audit. Ohne dieses Audit ist keine Unterstützung verfügbar.
- In Wallonien zielt das neue Regime auf die Wohnungen G oder F ab, die das Label D erreichen müssen, und auf die Wohnungen E, die das Label C anstreben. Ein vorhergehendes energetisches Audit ist obligatorisch, um Zugang zu den geförderten Darlehen zu erhalten.
- In Flandern gilt die Renovierungspflicht in Richtung des Mindestlabels D innerhalb von sechs Jahren nach der Urkunde für Immobilien mit der Klassifizierung E oder F. Die Nichteinhaltung zieht Sanktionen nach sich.
- In Brüssel werden die höheren Preise teilweise durch den Abzug bei den Registrierungsgebühren ausgeglichen, aber die Anspruchsvoraussetzungen sollten beim Notar überprüft werden.
Dokumente und Kaufvertrag: die konkreten Fallstricke, die zu vermeiden sind
Der Kaufvertrag in Belgien bindet rechtlich beide Parteien. Nach der Unterzeichnung ist ein Rücktritt äußerst schwierig, im Gegensatz zu dem, was einige Käufer im Vergleich zu anderen Ländern annehmen.
Vor der Unterzeichnung überprüft man systematisch mehrere Punkte, die die Verkäufer nicht immer hervorheben.
- Das PEB-Zertifikat muss dem Kaufvertrag beigefügt werden. Wenn es vor September 2026 datiert ist, werden seine Empfehlungen weniger detailliert sein: Ein neuer Zertifikatsantrag kann unterbewertete Arbeiten aufdecken.
- Der Bodenstatus (Bescheinigung über die Nichtverschmutzung) ist in Flandern und Brüssel erforderlich. In Wallonien variieren die Rückmeldungen zu diesem Punkt je nach Gemeinde.
- Das Dossier für zukünftige Eingriffe (DIU) dokumentiert die durchgeführten Arbeiten an der Immobilie. Das Fehlen dieses Dokuments erschwert zukünftige Renovierungen und kann beim Wiederverkauf problematisch sein.
- Dienstbarkeiten und Stadtplanung: Ein städtebaulicher Auszug ermöglicht es zu überprüfen, ob die Immobilie konform ist und ob keine Verstöße vorliegen.
Der belgische Notar ist für beide Parteien, Käufer und Verkäufer, tätig. Man kann jedoch seinen eigenen Notar ohne zusätzliche Kosten benennen, was einen unabhängigen Blick auf das Dossier ermöglicht. Diese Möglichkeit wird von Erstkäufern oft nicht genutzt.
Kaufangebot: was man wirklich eingeht
In Belgien stellt ein schriftliches und akzeptiertes Kaufangebot bereits eine Verkaufsvereinbarung dar. Es gibt keine gesetzliche Widerrufsfrist wie in Frankreich. Jedes schriftliche Angebot sollte gut überlegt sein, da ein Rücktritt nach der Annahme zu Schadensersatzansprüchen führen kann.
Die gängige Praxis besteht darin, aufschiebende Bedingungen in das Angebot aufzunehmen, insbesondere die Genehmigung des Hypothekendarlehens innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens. Ohne diese Klausel befreit eine Kreditablehnung den Käufer nicht von seiner Verpflichtung.
Der belgische Markt belohnt vorbereitete Käufer. Ein abgeschlossenes Finanzierungsdossier, eine sorgfältige Durchsicht des PEB-Zertifikats und ein frühzeitig involvierter Notar helfen, die Mehrkosten zu vermeiden, die zu viele Käufer nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags entdecken.
