In België kan een goed dat tegen een aantrekkelijke prijs in Wallonië wordt aangeboden, veel duurder uitvallen dan verwacht als het PEB-certificaat een label E of F toont. Sinds oktober 2026 richt het nieuwe Waalse steunregime voor energie-renovatie zich specifiek op deze slecht geclassificeerde woningen, met verplichtingen voor upgrades die het werkelijke budget van een aankoop beïnvloeden. Een vastgoedproject in België succesvol maken, betekent eerst deze beperkingen in overweging nemen voordat je iets ondertekent.
PEB-certificaat en renovatieverplichting: de werkelijke aankoopkosten in België
Sinds 1 september 2026 biedt het Waalse PEB-certificaat meer informatie over de aanbevolen werkzaamheden en hun potentiële impact op de energieprestaties. Eerdere certificaten blijven geldig tot hun vervaldatum, maar de nieuwe zijn veel gedetailleerder.
In Vlaanderen is de verplichting direct: de koper van een woning met EPC-label E of F moet binnen zes jaar na de authentieke akte minimaal label D bereiken. Dit betreft een contractuele verplichting die vanaf de ondertekening op het budget drukt.
Concreet verandert het energie-label de werkelijke prijs van het goed. Een appartement met label F in Vlaanderen vereist gevelisolatie, vervanging van de ketel en soms een wijziging van de ramen. Deze kosten komen bovenop de aankoopprijs en de notariskosten. Belgische kopers vermijden bovendien steeds vaker woningen die deze zware energie-renovaties vereisen.
Voor elke aanbieding wordt aangeraden niet alleen het label te lezen, maar ook de gedetailleerde aanbevelingen van het PEB-certificaat. Deze geven de prioritaire werkzaamheden aan en stellen in staat om de werkelijke kostenraming, ver boven de weergegeven prijs, te maken. Op immo-mondial.be vermelden de advertenties in België doorgaans het PEB-label, wat een eerste selectie mogelijk maakt nog vóór de bezichtiging.
Hypothecaire lening in België: leencapaciteit en tarieven in 2026
Het aantal hypothecaire leningen is afgenomen ten opzichte van 2025. De stijging van de rentevoeten vermindert mechanisch de koopkracht van de kopers, en Belgische huishoudens hebben verschillende vierkante meters aan bewoonbare oppervlakte verloren bij een gelijkblijvend budget.
Deze context vereist om de leencapaciteit te controleren voordat je gaat bezichtigen. Het gaat niet om een vage online simulatie, maar om een concreet afspraak met een makelaar of bank om een haalbaarheidsattest te verkrijgen. Zonder dit document verstrekken sommige agentschappen zelfs geen aanbiedingen aan de verkopers.
Eigen inbreng en bijkomende kosten
In België vertegenwoordigen de notariskosten en registratierechten een aanzienlijk deel van het totale budget. In Brussel bestaat er een regeling voor vermindering van registratierechten, maar de toepassingsvoorwaarden variëren. In Wallonië zijn de rechten anders dan die in Vlaanderen.
De eigen inbreng moet minimaal de bijkomende kosten dekken, aangezien Belgische banken zelden meer financieren dan de totale prijs van het goed. De dossierkosten van de bank, de verzekering van de resterende schuld en de kosten van de hypotheekakte komen daar nog bij.
Vastgoedprijzen per regio: Wallonië, Brussel en Vlaanderen
In het eerste semester van 2026 bleef Wallonië de goedkoopste regio om te kopen, terwijl Brussel de duurste bleef. Dit prijsverschil kan de illusie wekken van een goede deal in Wallonië, maar het is belangrijk om de aankoopprijs te vergelijken met de kosten van verplichte energie-renovatie.
Een concreet voorbeeld: een Waalse woning die tegen een gematigde prijs met een PEB-label G of F wordt aangeboden, moet onder het nieuwe steunregime dat op 1 oktober 2026 van kracht werd, minimaal label D bereiken. Het regime voorziet in leningen die zijn afgestemd op de inkomens, maar vereist een voorafgaand audit. Zonder deze audit is er geen hulp beschikbaar.
- In Wallonië richt het nieuwe regime zich op woningen G of F die label D moeten bereiken, en woningen E die label C nastreven. Een voorafgaande energie-audit is verplicht om toegang te krijgen tot de gesubsidieerde leningen.
- In Vlaanderen geldt de renovatieverplichting naar minimaal label D binnen de zes jaar na de akte voor goederen met label E of F. Het niet naleven kan leiden tot sancties.
- In Brussel worden de hogere prijzen gedeeltelijk gecompenseerd door de vermindering van registratierechten, maar de voorwaarden voor geschiktheid verdienen verificatie bij de notaris.
Documenten en compromis van verkoop: de concrete valkuilen om te vermijden
Het compromis van verkoop in België bindt juridisch beide partijen. Eenmaal ondertekend, is terugtrekken uiterst moeilijk, in tegenstelling tot wat sommige kopers denken in vergelijking met andere landen.
Voor het ondertekenen worden systematisch verschillende punten gecontroleerd die verkopers niet altijd benadrukken.
- Het PEB-certificaat moet aan het compromis worden gehecht. Als het dateert van vóór september 2026, zullen de aanbevelingen minder gedetailleerd zijn: het aanvragen van een nieuw certificaat kan ondergewaardeerde werkzaamheden aan het licht brengen.
- De staat van de grond (attest van niet-vervuiling) is vereist in Vlaanderen en Brussel. In Wallonië variëren de terugkoppelingen hierover afhankelijk van de gemeenten.
- Het dossier voor latere interventie (DIU) documenteert de uitgevoerde werkzaamheden aan het goed. Het ontbreken ervan bemoeilijkt toekomstige renovaties en kan problemen opleveren bij de verkoop.
- Diensten en stedenbouw: een stedenbouwkundig uittreksel maakt het mogelijk te controleren of het goed conform is en of er geen inbreuken aan de gang zijn.
De Belgische notaris treedt op voor beide partijen, koper en verkoper. Men kan echter zijn eigen notaris aanwijzen zonder extra kosten, wat een onafhankelijke blik op het dossier biedt. Deze mogelijkheid wordt nog te weinig benut door starters op de woningmarkt.
Aankoopaanbieding: wat je echt verbindt
In België vormt een schriftelijke en aanvaarde aankoopaanbieding al een verkoopovereenkomst. Er is geen wettelijke herroepingsperiode zoals in Frankrijk. Elke schriftelijke aanbieding moet goed doordacht zijn, want een terugtrekking na acceptatie kan leiden tot schadevergoeding.
De gebruikelijke praktijk is om opschortende voorwaarden in de aanbieding op te nemen, met name het verkrijgen van de hypothecaire lening binnen een bepaalde termijn. Zonder deze clausule bevrijdt een kredietweigering de koper niet van zijn verplichting.
De Belgische markt beloont voorbereide kopers. Een afgerond financieringsdossier, een aandachtige lezing van het PEB-certificaat en een notaris die vanaf de aanbieding betrokken is, helpen om de extra kosten te vermijden die te veel kopers na de ondertekening van het compromis ontdekken.
