Der französische Immobilienmarkt zeigt seit mehreren Quartalen eine Umstrukturierung des Kaufverhaltens. Die Käufer filtern ihre Suchen stärker nach dem Zustand der Immobilie und ihrer Energieeffizienz, zwei Kriterien, die die Art und Weise verändern, wie eine Immobilienanzeige gelesen und verglichen werden muss. In diesem Kontext wird es zu einem konkreten Hebel, eine relevante Anzeige von einem unvollständigen Exposé zu unterscheiden, um Zeit zu sparen und unnötige Besichtigungen zu vermeiden.
Was das DPE-Label bei der Lektüre einer Immobilienanzeige verändert
Das schrittweise Verbot, Wohnungen der Klassen G und dann F zu vermieten, hat eine Welle von Verkaufsangeboten für schlecht bewertete Häuser ausgelöst. Diese Immobilien erscheinen auf den Portalen oft zu Preisen, die unter dem lokalen Durchschnitt liegen, was ins Auge fällt.
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Die Falle liegt woanders. Ein Haus der Klasse F oder G beinhaltet Kosten für energetische Sanierungen, die in der Anzeige selten detailliert angegeben werden. Das angezeigte DPE-Label gibt eine Schätzung der jährlichen Heizkosten, sagt jedoch nichts über die Höhe der notwendigen Arbeiten, um eine akzeptable Bewertung zu erreichen (Dämmung, Austausch des Heizsystems, Fenster).
Eine qualitativ hochwertige Anzeige erwähnt mindestens das DPE-Label, die Schätzung der jährlichen Energiekosten und, in den transparentesten Fällen, die vom Gutachter empfohlenen Arbeiten. Beim Durchstöbern der Immobilienanzeigen von Maxi Bottin können Sie diese Informationen mit der Lage und dem Preis abgleichen, um schnell die Konsistenz eines Angebots zu bewerten.
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Die Anwendungserlasse von 2021 bis 2023 (Ministerium für ökologische Transition) haben diese energetischen Informationen entscheidend gemacht. Das Ignorieren des DPE in Ihrer Lesart bedeutet, Preise zu vergleichen, ohne die tatsächlichen Nutzungskosten zu berücksichtigen.
Filter “Zustand der Immobilie”: ein zuverlässigerer Indikator als der Preis pro Quadratmeter
Seit 2023 berichten die Suchbarometer von SeLoger und die Berichte der FNAIM von einem Anstieg der Filter, die mit dem Zustand der Immobilie auf den Anzeigenportalen verbunden sind. Die Käufer verwenden Begriffe wie “neu renoviert”, “Renovierungsbedarf” oder “guter Allgemeinzustand”, um zwischen Kaufpreis und Renovierungsbudget abzuwägen.
Dieser Trend spiegelt eine systematische Berechnung wider: Die Kosten für Materialien und Renovierungen sind dauerhaft gestiegen, was den Unterschied zwischen einem “einzugsbereiten” Haus und einem “renovierungsbedürftigen” Haus bedeutender macht als vor fünf Jahren.
Was diese Filter offenbaren (und was sie verschleiern)
Ein Filter “guter Allgemeinzustand” bleibt eine Aussage des Verkäufers oder des Maklers, kein technisches Gutachten. Er lenkt die Suche, ersetzt jedoch weder die Besichtigung noch die Inspektion sensibler Punkte (Dach, Feuchtigkeit, elektrische Konformität).
Im Gegensatz dazu ist das völlige Fehlen einer Angabe zum Zustand der Immobilie in einer Anzeige ein Signal. Es deutet entweder auf mangelnde Transparenz oder auf ein hastig verfasstes Exposé hin. In beiden Fällen rechtfertigt es, zur nächsten Anzeige überzugehen oder die Frage direkt an die Immobilienagentur zu stellen.
- Überprüfen Sie, ob die Anzeige das Baujahr oder das Jahr der letzten Renovierung angibt, da dies den wahrscheinlichen Zustand des Daches, der Sanitäranlagen und des elektrischen Netzwerks beeinflusst.
- Vergleichen Sie den angegebenen Preis mit ähnlichen Immobilien in “gutem Zustand” im selben Gebiet, um den Abschlag aufgrund von Renovierungsbedarf zu messen.
- Identifizieren Sie, ob die Fotos technische Räume (Badezimmer, Küche, Elektroverteilung) oder nur Empfangsräume zeigen, was häufig ein Zeichen für eine Immobilie ist, die ihre Schwächen verbirgt.
Digitalisierter Kaufprozess: Was Online-Anzeigen jetzt ermöglichen
Mehrere Netzwerke (IAD, Proprietes-privees.com, einige Notariatskanzleien) bieten seit 2022-2024 nahezu vollständig Online-Prozesse an. Virtuelle Besichtigungen, digitale Angebotsabgaben, Aktenverfolgung und elektronische Unterschrift des Kaufversprechens gehören zu diesen neuen Bausteinen.
Die virtuelle Besichtigung verändert die Rolle der Anzeige: Sie dient nicht mehr nur dazu, einen Termin zu vereinbaren, sondern um eine Immobilie bereits vor dem Besuch auszuschließen. Für den Käufer ist das ein erheblicher Zeitgewinn. Für den Verkäufer ist es eine zusätzliche Qualitätsanforderung bei der Präsentation der Immobilie.
Die Rückmeldungen aus der Praxis sind in diesem Punkt unterschiedlich. Einige Käufer betrachten die virtuelle Besichtigung als ausreichend, um ein Angebot aus der Ferne abzugeben, insbesondere in angespannten Märkten. Andere halten sie für irreführend, wenn die Helligkeit, die Raumgrößen oder die Geräuschkulisse nicht der vor Ort wahrgenommenen Realität entsprechen.
Die Grenzen des Online-Kaufs einer Immobilie
Die elektronische Unterschrift des Kaufversprechens ist rechtlich gültig, entbindet jedoch nicht vom Gang zum Notar für die notarielle Beurkundung. Der Prozess bleibt hybrid, nicht vollständig digitalisiert.
Darüber hinaus variiert die Qualität der Anzeigen stark von Portal zu Portal. Ein Exposé mit maßstabsgetreuem Plan, 3D-Besichtigung und vollständigem DPE hat nicht denselben Informationswert wie eine Anzeige mit drei verschwommenen Fotos und einer ungefähren Fläche. Die Anzahl der Zimmer, die Wohnfläche und die Grundstücksfläche bleiben die grundlegenden Daten, die vor jeder Maßnahme gefordert werden sollten.
Die Konsistenz eines Preises schätzen, ohne in die Falle der Durchschnittswerte zu tappen
Die Online-Schätztools nehmen auf den Immobilienportalen zu. Sie stützen sich auf Daten vergangener Transaktionen (DVF-Daten der Notare, Perval-Daten) und liefern einen Preis pro Quadratmeter nach Gemeinde oder Stadtteil.
Diese Durchschnittswerte verschleiern erhebliche Unterschiede innerhalb derselben Straße. Zwei benachbarte Häuser können sehr unterschiedliche Preise pro Quadratmeter aufweisen, je nach Ausrichtung, Zustand des Daches, Vorhandensein eines Gegenüber oder Nähe zu einer Lärmbelästigung.
- Bevorzugen Sie Schätzungen, die die Anzahl der Zimmer, die Grundstücksfläche und das Baujahr berücksichtigen, nicht nur die Lage.
- Kreuzen Sie mindestens zwei Schätzquellen, bevor Sie einen Preis als “über dem Markt” oder “unter dem Markt” betrachten.
- Berücksichtigen Sie das DPE in Ihrer Berechnung: Ein Haus der Klasse A oder B rechtfertigt einen höheren Preis als ein gleichwertiges Haus der Klasse E, da die jährlichen Kosten unterschiedlich sind.
Der nützlichste Reflex bleibt, ähnliche Immobilienanzeigen (selbes Gebiet, gleiche Fläche, gleicher Zustand) zu vergleichen, anstatt sich auf einen Durchschnittswert zu verlassen, der alle Besonderheiten glättet. Eine gut verfasste Anzeige liefert genügend Elemente, um diesen Vergleich zu ziehen, ohne die Immobilienagentur jedes Mal zu kontaktieren.
Die Suche nach einem Haus hängt heute ebenso von der Fähigkeit ab, eine Anzeige zu lesen, wie vom verfügbaren Budget. DPE, Zustand der Immobilie, Qualität der Visuals und Preis-Konsistenz bilden eine Grundlage von Kriterien, die in wenigen Minuten überprüfbar sind, vorausgesetzt, man beschränkt sich nicht auf das erste konsultierte Portal.